Kiracı Hangi Hallerde Çıkarılabilir? 2025 Güncel Tahliye Rehberi
Türk Borçlar Kanunu’na (TBK) göre; ev sahibi, kiracıyı sözleşme süresi bittiği gerekçesiyle keyfi olarak evden çıkaramaz. Kiracının tahliyesi ancak “Haklı Sebeplerin” (İhtiyaç, Tahliye Taahhütnamesi, İki Haklı İhtar vb.) varlığı veya 10 yıllık uzama süresinin dolması halinde mümkündür. Bursa Sulh Hukuk Mahkemeleri nezdinde açılacak davalarda ispat yükü ev sahibindedir.
1. Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye (En Hızlı Yöntem)
Kiracı tahliyesinde en kesin sonuç veren yöntem, geçerli bir Yazılı Tahliye Taahhütnamesi‘dir. Ancak Yargıtay kararlarına göre şu şartlar mutlak suretle sağlanmalıdır:
-
Tarih Şartı: Taahhütname, kira sözleşmesiyle aynı tarihte imzalanmış olmamalıdır. Sözleşmeden sonraki bir tarihte (örneğin evi tuttuktan 1 ay sonra) verilmiş olmalıdır.
-
İşleme Süresi: Taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatılmalı veya dava açılmalıdır. Bu süre kaçırılırsa taahhütname geçersiz hale gelir.
2. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK Md. 350)
Ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu (çocukları/torunları), üstsoyu (anne/babası) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı doğarsa tahliye istenebilir.
-
Samimiyet Kriteri: İhtiyacın “gerçek, samimi ve zorunlu” olması gerekir. “Oğlum gelecek” deyip evi başkasına kiralamak yasaktır.
-
3 Yıl Kiralama Yasağı: İhtiyaç nedeniyle kiracı çıkarıldıktan sonra, mülk 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Aksi halde eski kiracıya 1 yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödenir.
3. “İki Haklı İhtar” Nedeniyle Tahliye
Bir kira yılı içerisinde, kiracının kirayı ödememesi veya geç ödemesi nedeniyle iki farklı ayda, noter kanalıyla iki ayrı haklı ihtar çekilirse; kira dönemi sonunda tahliye davası açılabilir.
Avukat Notu: İhtarların aynı kira yılı içinde olması ve ödenmeyen aylara ilişkin olması şarttır. WhatsApp mesajları “resmi ihtar” yerine geçmez, noter ihtarnamesi esastır.
4. 10 Yıllık Uzama Süresi (Sebepsiz Tahliye)
Kamuoyunda en çok yanlış bilinen kuraldır. 10 yıl kuralı, kiracının evde oturduğu süreyi değil, uzama süresini kapsar.
-
Hesaplama: 1 yıllık sözleşme + 10 yıl uzama süresi = Toplam 11 yılın sonunda, ev sahibi hiçbir gerekçe göstermeksizin, 3 ay önceden bildirim yaparak kiracıyı tahliye edebilir (TBK Md. 347).
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Soru: Kiracı kirayı elden ödüyorsa tahliye edilebilir mi? Cevap: Evet. Kira ödemelerinin (konutlarda 500 TL üzeri) banka kanalıyla yapılması zorunludur. Elden ödeme yapıldığında kiracı ödediğini ispat edemezse, “temerrüt” nedeniyle tahliye riskiyle karşı karşıya kalır.
Soru: Bursa’da tahliye davası ne kadar sürer? Cevap: Mahkemelerin iş yüküne, tebligat süreçlerine ve bilirkişi incelemelerine göre değişmekle birlikte; yerel mahkeme süreci ortalama 1.5 – 2 yıl sürmektedir. İstinaf süreciyle bu süre uzayabilir.
Soru: Evi yeni alan kişi kiracıyı hemen çıkarabilir mi? Cevap: Hayır. Yeni malik, tapuyu aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtarname çekerek “ihtiyacı olduğunu” bildirmelidir. Bu bildirimi yaptıktan sonra 6 ay sonra tahliye davası açabilir.